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La Ley de Arrendamientos Urbanos fija unos mínimos que el contrato no puede rebajar. Conocerlos evita muchos conflictos, seas propietario o inquilino.
El propietario dice que quiere el piso el año que viene. El inquilino quiere irse antes de tiempo. Llega el aniversario y la renta sube más de lo que esperabas. Se estropea la caldera y nadie quiere pagarla. Se acaba el contrato y la fianza no vuelve. Todo esto lo regula la Ley de Arrendamientos Urbanos, que es estatal y se aplica en toda España, también en Cataluña. Esta página trata el alquiler de vivienda habitual.
La duración se pacta libremente, pero si es inferior a cinco años (5), o a siete (7) si el propietario es una persona jurídica, el contrato se prorroga obligatoriamente año a año hasta llegar a ese mínimo. Solo lo evita el inquilino, avisando al menos treinta días (30) antes del vencimiento de que no quiere renovar (artículo 9.1).
Hay una excepción: si el propietario es una persona física y lo hizo constar en el contrato, pasado el primer año puede recuperar el piso para ir a vivir él, su cónyuge en caso de separación o divorcio, o familiares en primer grado (hijos o padres). Tiene que avisar al inquilino con dos meses (2) de antelación (artículo 9.3).
Una vez cumplidos los cinco o siete años, si ninguna de las partes avisa en el plazo que fija la ley, el contrato se prorroga año a año hasta tres años más (artículo 10.1).
Cambio a partir del 15 de noviembre de 2026. El Real Decreto-ley 28/2026 modifica el artículo 10: pasados cinco años (5), o siete (7) si el propietario es persona jurídica, si nadie avisa (el propietario con seis meses de antelación y el inquilino con dos), el contrato se prorroga por periodos de cinco años, o siete. Si el propietario no lo quiere prorrogar, tiene que indemnizar al inquilino con la cantidad que fija el artículo 10 modificado. El real decreto-ley prevé excepciones a la regla. A qué contratos se aplica depende de la fecha de firma y de las disposiciones transitorias: lo compruebo con tu contrato.
El inquilino puede desistir del contrato una vez pasados seis meses (6), avisando con treinta días (30) de antelación.
La renta solo se puede actualizar en cada aniversario y solo si se ha pactado (artículo 18.1).
El propietario debe hacer, sin subir la renta, las reparaciones necesarias para que el piso sea habitable, salvo que el deterioro sea culpa del inquilino (artículo 21.1). Si una obra dura más de veinte días (20), la renta se reduce en proporción a la parte del piso de la que el inquilino no puede disponer (artículo 21.2). El inquilino tiene que avisar enseguida de las averías.
Si una de las partes no cumple, la otra puede exigir el cumplimiento o resolver el contrato (artículo 1124 del Código Civil estatal). El propietario, por ejemplo, si el inquilino no paga (artículo 27.2.a de la ley); el inquilino, si el propietario no hace las reparaciones necesarias. Si el problema es que no paga, mira la página de desahucio por impago.
Revisar un contrato o preparar una comunicación es un trabajo acotado que te presupuesto cerrado. Si hay que reclamar judicialmente, te doy el presupuesto de esa fase antes de empezar.
Trabajo online con clientes de toda EspañaJoan Soler Gordillo · abogadoLa ley de alquileres es la misma en todo el Estado. Mándame el contrato y te digo qué dice y qué puedes hacer.
Un alquiler de vivienda habitual se prorroga año a año hasta cinco años (5), o siete (7) si el propietario es una persona jurídica, salvo que el inquilino avise con treinta días (30) de antelación de que no quiere renovar.
El propietario persona física puede recuperar el piso pasado el primer año para ir a vivir él o familiares en primer grado, con dos meses de preaviso, solo si lo hizo constar expresamente en el contrato.
El inquilino puede desistir del contrato una vez pasados seis meses (6), avisando al propietario con treinta días (30) de antelación.
La fianza de un alquiler de vivienda es de una mensualidad (1). Además, se puede pactar una garantía adicional de hasta dos mensualidades (2) en contratos de hasta cinco o siete años.
Si el saldo de la fianza no se devuelve en un mes desde la entrega de las llaves, genera el interés legal. Si el propietario descuenta deudas o desperfectos, tiene que poder justificarlos.
El propietario debe hacer las reparaciones necesarias para mantener el piso habitable, salvo que el daño sea culpa del inquilino. Si la obra dura más de veinte días (20), la renta se reduce en proporción.
Si eres inquilino, el seguro de inquilino puede cubrir el contenido y la responsabilidad civil frente al propietario, según las condiciones de la póliza. Si eres propietario, mira el del hogar y si incluye defensa jurídica para conflictos de alquiler.
Presto los servicios de forma presencial en el despacho de Valls. Doy cobertura en toda Cataluña y en el resto de España mediante consultas online por videollamada y correo electrónico. Eventualmente, puedo desplazarme hasta la ubicación del cliente, previo acuerdo.
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