CAT·ES
Hay dos relojes que corren a la vez: el de la garantía del edificio y el de dos años para reclamar desde que aparece el daño (artículo 18 de la Ley 38/1999). Si se te escapa uno, pierdes el otro.
Grietas en las paredes. Humedades que no se van. Una terraza que filtra al piso de abajo. Baldosas que se levantan. La calefacción o la instalación eléctrica que fallan. El promotor dice que es normal, que ya lo mirarán, y van pasando los meses.
Quienes intervienen en la construcción (promotor, constructor, arquitecto, aparejador) responden frente a los propietarios y los compradores posteriores de los daños materiales en el edificio durante estos plazos, contados desde la recepción de la obra (artículo 17 de la Ley 38/1999):
El promotor responde siempre solidariamente con los demás frente a los compradores: significa que puedes reclamarle todo a él, aunque el defecto lo causara otro (artículo 17.3).
Que el defecto aparezca dentro de la garantía no basta. La acción para reclamar estos daños prescribe a los dos años (2) desde que se producen (artículo 18 de la Ley 38/1999). Si una grieta estructural aparece el año seis, tienes hasta el año ocho para reclamar. Si esperas, pierdes la reclamación aunque la garantía de diez años siga vigente. Una solicitud de negociación que defina el objeto del conflicto sí que interrumpe la prescripción desde que conste el intento de comunicarla; si en treinta días naturales no hay primera reunión ni respuesta por escrito, el plazo se reinicia (artículo 7.1 de la Ley Orgánica 1/2025).
Además, si compraste al promotor, tienes las acciones por incumplimiento del contrato, que tienen su propio plazo. Para edificios antiguos, el Código Civil prevé la responsabilidad del contratista por ruina durante diez años (artículo 1591) y, en ciertos casos, también la del arquitecto.
Cuando el problema está en la fachada, la cubierta, la estructura o las instalaciones comunes, la reparación corresponde a la comunidad de propietarios. El Código civil de Cataluña obliga a la comunidad a conservar los elementos comunes en condiciones de estanqueidad y seguridad (artículo 553-44), y le atribuye las reparaciones por vicios de construcción o estructurales incluso cuando el elemento es de uso exclusivo de un vecino, salvo mal uso o mala conservación (artículo 553-43.4). Por eso, cuando el defecto es común, la reclamación la hace la comunidad. Si hace falta, te ayudo con los acuerdos de la comunidad.
La revisión de la documentación y el requerimiento al promotor son una primera fase que te presupuesto cerrada. El informe pericial es un coste aparte que depende del tamaño del edificio y del número de defectos. Si hay que ir a juicio, te doy el presupuesto de esa fase por escrito.
Consulta presencial u online: elige cómo quieres que hablemosJoan Soler Gordillo · abogadoEn el despacho de Valls o por videollamada. Si hace falta, voy a ver el edificio. Mándame fotos y la fecha de recepción de la obra y te digo qué plazos corren.
Depende de dos plazos. La garantía es de diez años para defectos estructurales, tres para defectos de habitabilidad y uno para los acabados, desde la recepción de la obra. Y desde que se producen los daños, tienes dos años para reclamar (artículo 18 de la Ley 38/1999).
Al promotor, que responde solidariamente frente a los compradores, y también al constructor, a los técnicos y a sus aseguradoras. Conviene reclamar a todos.
Pueden serlo. Los defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que hacen que la vivienda no cumpla los requisitos de habitabilidad tienen una garantía de tres años. Hace falta un perito que determine la causa.
La comunidad de propietarios, porque son elementos comunes. La comunidad tiene que conservar los elementos comunes, y las reparaciones por vicios de construcción o estructurales le corresponden incluso en los elementos de uso exclusivo, salvo mal uso.
Sí, dentro de los plazos de garantía. La ley protege a los propietarios y también a los compradores posteriores, contando siempre desde la recepción de la obra.
Es el acto en el que el promotor acepta la obra terminada del constructor. Normalmente consta en un acta firmada. Desde esa fecha empiezan a contar las garantías de diez, tres y un año.
La póliza de hogar puede cubrir los daños dentro del piso, y la de la comunidad los de los elementos comunes. La reclamación principal va contra los agentes de la obra, en especial el promotor (artículo 17 de la Ley 38/1999). Mándame las pólizas. Yo también soy intermediario de seguros, y eso puede suponer un conflicto de interés al revisar una póliza; te lo indico desde el principio.
Presto los servicios de forma presencial en el despacho de Valls. Doy cobertura en toda Cataluña y en el resto de España mediante consultas online por videollamada y correo electrónico. Eventualmente, puedo desplazarme hasta la ubicación del cliente, previo acuerdo.
Cuéntame tu situación y te responderé lo antes posible.
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